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    房地产收益刚过4亿元就要上市 地方性房企的港交所“冲动”

    发表时间:2019-11-16 信息来源:www.st2888.cn 浏览次数:1792

     

    原标题:香港交易及结算所有限公司(Hong Kong exchange and Clearing Limited),一家房地产收入刚刚超过4亿元人民币的本地房地产公司,是“冲动型的”,中小住宅企业已经开始了又一轮“上市浪潮”

    10月30日,中国天宝集团发展有限公司(以下简称“天宝集团”)在香港公开发行股票 在前一天的首次公开募股新闻发布会上,天宝集团宣布计划发行总计2亿股股票,其中1.8亿股将在国际上发售,2000万股将以每股2.39至3.1港元的价格公开发售。 它将于11月11日正式上市

    中国房地产新闻记者查看了香港交易所目前正在处理的首次公开募股申请材料,发现自10月份以来,另外两家区域性房地产公司:三讯控股集团有限公司(以下简称“三讯集团”)和港龙中国房地产集团有限公司(以下简称“港龙房地产”)也向香港交易所提交了招股说明书。

    值得注意的是,从纵向来看,今年寻求上市的区域性住房企业的规模远远低于去年同期的上市规模,这反映出中小住房企业的生活条件更加严峻。从横向上看,近年来,这些区域性住房企业为了上市计划而迅速扩张和整合,这也提高了其财务报表中的资产负债率。开放资本市场为他们的融资提供了更多的可能性。

    收入规模不到20亿元

    根据香港证券交易所发布的信息,这三家住宅企业目前的收入规模不到20亿元,而去年寻求上市的郑融房地产和美的房地产的收入规模接近200亿元。 然而,这些当地房地产企业的土地储备相对丰富,为其资本市场估值留下了想象空的空间。

    天宝集团始于河北涿州,最初是一家建筑承包企业,成立于1998年。它在2001年将其业务扩展到房地产开发,2018年仅实现4亿元。 三年来,企业总收入分别为8亿元、12亿元和16亿元,年均增长41.5%。房地产开发业务收入分别为7745.8万元、2.74亿元和4亿元。

    从这一收入背后的土地储备构成来看,其可出售和可出租的竣工地产面积仅为8.6万平方米,占土地储备总额的4.3%;正在开发的土地面积为96万平方米,占土壤总储量的48.4%。未开发物业占地94万平方米,占土地总存量的47.4%。 近200万平方米的物业面积相当于中国北方十大住宅企业土地储备和建筑面积的一半。对于集中在涿州和张家口的地方住宅企业来说,未来发展空非常大。 另一份仲量联行评估报告也证明了这一点,天宝集团在建和未来可开发的地产地块价值51亿元。

    三讯集团,总部位于安徽合肥,总规模比天宝集团小,进入房地产领域的时间也少。 三讯集团于2014年将房地产开发纳入经营范围,2016年、2017年和2018年分别实现收入5.41亿元、2.63亿元和7.24亿元

    然而,三顺集团的扩张显然快了一点。 截至2019年8月31日,土壤储存面积420万平方米,其中安徽省380万平方米。 2018年总部迁至上海后,三顺集团试图通过小股交易扩大规模。 2018年12月6日,三讯集团以895万元/亩的平均价格在合肥市瑶海区赢得一块土地,一个月后与红阳集团共同开发。今年,三讯集团还与大发房地产、尚坤集团、苏瑞房地产等企业达成合作,并与索尼房地产和港龙航空集团形成了采购共同体。

    龙房地产始于江苏常州,有家族企业的影子。 据调查,上市平台港龙地产(Dragonair Real Estate)直到今年1月23日才注册。其股东为港龙发展集团有限公司 2016-2018年房地产开发和销售收入分别为4.72亿元、4.34亿元和16.6亿元,复合年增长率为87.5% 其中,住宅物业销售收入分别为3.66亿元、3.11亿元和15.27亿元,分别占总收入的77.5%、71.8%和92%

    截至今年8月底,港龙地产的土地储备总面积为471.5万平方米,集中在长三角地区。 其扩张轨迹是2012年从常州到长江三角洲的其他城市,2018年到上海,再到河南和贵州。 在发展方面,港龙地产也选择了合作开发。近年来,先后与碧桂园、荣创、鸿阳等房企合作。它在上海的第一个项目“山水石坚”,是与荣创合作开发的。

    亚洲创意商业协会副主席、中国企业资本联盟副主席白文喜对《中国房地产新闻》记者表示,“随着内地各种融资渠道不断收紧,融资环境不断恶化,这些区域性房地产企业不得不纷纷在香港上市,为其生存和发展开辟新的融资渠道。” 区域性住房企业规模普遍较小,抵御风险的能力较差。区域政策变化对企业管理的影响太大。此外,跨区域发展还面临区域文化和组织、人力资源等方面的冲突和限制。 因此,这些区域性住宅企业应积极调整项目布局,优化人员储备和组织结构,聚集各种资源支持跨区域发展 "

    资产负债率高达207%

    。在过去三年中,上述三家住房企业通过重组、并购、小股交易、合作开发、国家扩张等不同方式寻求规模扩张。与此同时,它们在短期内在一定程度上缓解了资本约束。更重要的是,这些预示让他们为登陆资本市场做好了准备。

    正如天宝集团副总裁沈立峰所说,“从去年开始,一些区域性企业逐渐进入资本市场。随着自身实力的增强和追求更大发展的紧迫性空,也将有必要走向资本市场。 上市不仅能满足企业的融资需求,还能使企业获得更多资源,改变股东结构,从而获得更强的张力和发展潜力。 「

    与此同时,这些在香港上市的本地房屋企业的资产负债比率亦大幅上升。

    天宝集团的资产负债率从2016年的9.9%上升至2017年的22.8%,2018年攀升至54.4%,至2019年4月30日大幅上升至207.2% 对此,天宝集团解释称,总股本从2018年的16.7亿元大幅降至2019年4月30日的3.92亿元,主要是因为清算公司收购了天宝企业管理的资金(重组的一部分)

    公开数据显示天宝集团的股本回报率也从2016年的0.6%升至2017年的1.8%,然后是2018年的41.4%,并于2019年4月30日升至149.5%

    据《中国房地产新闻》记者测算,孙三房地产2016年、2017年和2018年的资产负债率分别为73%、111%和93.4%,2019年上半年为94% 净资产与股本的比率也从2016年的41.2%升至2017年的58.5% 对此,孙三房地产表示,房地产项目数量的增加导致贷款总额的增加。 然而,相比之下,孙三房地产的资产负债率和净资产负债率近年来控制相对较好,处于相对较低的水平。

    龙地产2016年至2018年的资产负债率分别为17%、98.8%和122.1%,2019年上半年上升至153.9%;债务股本比从2017年的37.7%降至2018年的2%,这是因为该公司的许多联合开发项目都是由第三方合作伙伴(而非银行)预付的现金资助的。2019年再次升至67.4%意味着更多银行贷款。

    “近年来,这些住房企业的负债率确实普遍较高,还款压力也越来越大。这要求企业在未来两年有稳定的现金流。开放海外融资渠道后,金融状况有所改善,流动性得到补充。 ”一位房地产分析师表示

    薄文喜还认为,“在香港上市至少可以提高公司的资产流动性和相对公开透明的运营,增强公司的信誉,并有利于公司的融资。” 如果能够发行股票实现融资,就可以降低公司的负债率,增加现金储备,这对优化公司的财务结构,减轻现金流压力大有裨益。 香港市场熟悉内地企业及其商业环境。它没有行业和数量限制。它对内地企业的接受程度很高。它也是一个审计系统和面向市场的发行。只要符合交易所的要求,就可以上市。此外,香港资本市场流动性良好。这是在香港上市的优势。 "

    (责任编辑:DF407)

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